Уважаемый пользователь, Ваш интернет-браузер устарел. Для того, чтобы пользоваться услугой передачи показателей приборов учета, Вам необходимо установить обновленный браузер. К примеру, Mozilla Firefox, Google Chrome, Opera.

Разъяснения юристов ГУК "Жилфонд" о типовом договоре управления, предлагаемом ГУК «Жилфонд» жителям

На сайте ГУК «Жилфонд» размещен доработанный вариант типового договора, который  ГУК «Жилфонд» предлагает для заключения с жителями домов, переходящими на обслуживание. Типовой договор и приложения находятся по ссылке http://krasguk.ru/guk/about/doc/ и при необходимости обновляются.

Текст существенно изменился по сравнению первоначальной версией. Принципиальное отличие от договоров других УК – это принцип сохранения экономии по содержанию на счете дома, расширенные полномочия собственников по контролю за управляющей компанией, а также отказ от перекрестного финансирования текущих ремонтов домов.

Напомним, за основу первоначальной версии договора были взят образец, рекомендуемый администрацией Красноярска. В течение нескольких недель текст дорабатывался в ходе консультаций с муниципальными властями, общественными организациями,  на встречах с жителями. Напомним, что жители домов, которые намерены перейти на обслуживание и в будущем получать услуги ГУК «Жилфонд», и жилищная организация в соответствии с законодательством РФ являются равноправными партнерами. Они вправе вносить изменения в договор.

ГУК «Жилфонд» благодарит всех участников переговоров, помогающих доработать типовой договор, но считает необходимым пояснить, какие предложения, например, нельзя включить в текст договора, не нарушая законодательство РФ. Ниже – цитаты из первоначальной версии договора, типовые ошибки общественников, помогающих дорабатывать текст, а также отличия последней версии от первоначальной и комментарии юристов ГУК «Жилфонд»:

 

1.10. Работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются управляющей компанией при наличии решения общего собрания собственников помещений либо решения Совета дома, за исключением следующих случаев:

- выполнение работ, входящих в состав работ и услуг по содержанию общего имущества согласно Приложению №3;

- все аварийные, неотложные, обязательные, текущие, сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта;

- по предписаниям надзорных органов.

Комментарий общественников: Сомнительная ценность для договора управления. Для поручения Совету дома требуется не менее 2/3 голосов от общего числа собственников. Договор подписывается простым большинством. Аварийные, неотложные, обязательные, текущие и сезонные работы, необходимые для содержания дома как объекта выполняются без решения ОСС (постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010)

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Данный пункт полностью соответствует законодательству. Включение данного пункта необходимо для более прозрачного и понятного определения полномочий УК по выполнению текущего ремонта без решения общего собрания в четко обозначенных случаях. Решение о текущем ремонте может приниматься Советом дома только если собственники предоставили Совету дома соответствующее полномочие  2/3 голосов, для этих целей собственникам предлагается проголосовать по данному вопросу в повестке дня общего собрания.

1.11. Перечни, сроки оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества формируются в соответствии с требованиями действующего законодательства, результатами осмотров общего имущества, размером финансирования и рассчитываются на срок действия договора, но не менее чем на один год.

Виды и объемы работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств).

Комментарий общественников: учитывая предлагаемую продолжительность договора (5 лет) целесообразно использовать эффект масштаба компании и не откладывать проведение работ по текущему ремонту до накопления необходимого объема средств, но использовать возможность расчета собственников на протяжении действия всего договора.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Комментарий выглядит крайне непрофессионально, его автор прекрасно понимает, что перекрестное субсидирование ремонтов недопустимо.

Системное толкование законодательства (ст. 153-157, 161, 162 ЖК РФ, 309, 420-422, 424, 425 ГК РФ, Постановлений Правительства РФ от 28.03.2012 N 253, от 13.08.2006 N 491, от 15.05.2013 N 416, от 06.05.2011 N 354, от 23.09.2010 N 731, Приказа Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр) приводит к выводу о недопустимости использования средств, вносимых собственниками на содержание и ремонт одного МКД, на нужды содержания и ремонта другого (других) МКД.

3.1. Управляющая компания обязана:

3.1.3. Выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме при наличии к тому оснований, предусмотренных действующим законодательством (необходимости их проведения). Проведение работ по текущему ремонту, которые не являются неотложными и обязательными, осуществляется при наличии накопленных и достаточных для финансирования проведения ремонта средств (из ежемесячно оплачиваемых собственниками на ремонт).

Комментарий общественников: учитывая предлагаемую продолжительность договора (5 лет) целесообразно использовать эффект масштаба компании и не откладывать проведение работ по текущему ремонту до накопления необходимого объема средств, но использовать возможность расчета собственников на протяжении действия всего договора.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Комментарий выглядит крайне непрофессионально, его автор прекрасно понимает, что перекрестное субсидирование ремонтов недопустимо.

Текущий ремонт проводится при необходимости предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов.

Комментарий общественников: условие договора ограничивает возможность собственников к выбору тех или иных видов работ, а также накладывает ограничение по срокам реализации решения ОСС.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Изложенное условие является цитатой п. 18 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме", согласно которому:

“Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов)”.

Данный пункт никак не может ограничивать возможность собственников к выбору тех или иных видов работ, а также накладывать ограничение по срокам реализации решения ОСС.

3.1.8. Рассматривать предложения, заявления и жалобы собственников, вести их учет, принимать меры, необходимые для устранения указанных в них недостатков, в установленные законодательством сроки.

Комментарий общественников: собственникам необходимо указать сроки реагирования на поданные обращения.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: по результатам обсуждения проекта договора управления совместно с администрациями районов, Краевым центром подготовки кадров строительства, ЖКХ и энергетики, Ассоциации Содействия Председателям Советов Многоквартирных Домов города Красноярска, председателями советов домов в типовую форму договора управления внесены существенные изменения и дополнения, в том числе   предусмотрено:

“Сроки рассмотрения обращений установлены законодательством и на момент заключения настоящего договора составляют:

- по вопросам качества коммунальных услуг – 3 рабочих дня;

- по вопросам качества услуг по содержанию и ремонту – 5 рабочих дней;

- по вопросам предоставления информации в соответствии со Стандартом раскрытия информации – 10 рабочих дней;

- по иным вопросам – 30 календарных дней”.

3.1.17. Представлять собственнику отчет о выполнении Договора за предыдущий год в течение первого-второго квартала текущего года.

Комментарий общественников: следует ограничить сроком не позднее первого квартала текущего года.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией типовой формы договора управления предусмотрено:

“3.1.17. Представлять собственнику отчет (отчеты) о выполнении договора в соответствии с п. 6.1. договора.

6.1. Контроль осуществляется путем:

а) предоставления управляющей компанией ежегодного отчета о выполнении настоящего договора по форме отчета, установленной законодательством.

Отчет предоставляется, если иное не установлено законодательством, в течение первого-второго квартала следующего года за предыдущий год путем:

- размещения отчета на досках объявлений в подъездах дома;

- размещения отчета на официальном сайте раскрытия информации;

- размещения отчета на стендах (стойках) в офисе управляющей компании;

- предоставления отчета Совету дома в лице его председателя;

б) …

в) …”.

В настоящее время Стандартом раскрытия информации, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731, предусмотрено предоставление отчета в первом квартале, в связи с чем, отчет будет предоставляться в первом квартале.

3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего представителя для составления акта осмотра общего имущества или помещения собственника с целью выявления нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, фиксации ущерба.

Комментарий общественников: указать срок реагирования на поданную заявку.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией данного пункта предусмотрено:

“3.1.18. На основании заявки собственника направлять своего представителя для составления акта осмотра общего имущества или помещения собственника с целью выявления нарушений правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, составления акта о нанесении ущерба имуществу в срок, не превышающий двух рабочих дней”.

3.1.24. Управляющая компания выявляет и принимает меры по недопущению незаконного крепления к стенам зданий различных растяжек, вывесок, указателей, кондиционеров, антенн путем выдачи предписания о демонтаже владельцу незаконно размещенной конструкции (если владелец конструкции известен), а так же информирования председателя совета дома о необходимости проведения общего собрания для решения вопроса о дополнительном финансировании мероприятий по демонтажу незаконно размещенной конструкции.

Комментарий общественников: демонтаж конструкции должен оплачиваться из средств лица незаконно эту конструкцию разместившего. Если такое установить невозможно, то из средств ежемесячно аккумулируемых собственниками на счете дома.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией данного пункта предусмотрено:

“3.1.24. Управляющая компания выявляет и принимает меры по недопущению незаконного крепления к стенам зданий различных растяжек, вывесок, указателей, кондиционеров, антенн путем выдачи предписания о демонтаже владельцу незаконно размещенной конструкции”.

3.2. Управляющая компания вправе:

3.2.2. Требовать внесения платы за жилищно-коммунальные услуги согласно условиям настоящего договора, а также уплаты пени за просрочку.

Комментарий общественников: в интересах собственников ограничить пункт исключительно требованиями законодательства РФ.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: данный пункт не содержит условий, позволяющих его истолковать как позволяющий УК требовать чего-либо не предусмотренного ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 153 ЖК РФ “Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги”.

Согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФЛица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги обязаны уплатить кредитору пени …”.

3.2.8. Осуществлять в соответствии с гражданским законодательством Российской Федерации в пользу ресурсоснабжающей организации, а также иных лиц, уступку прав требования к потребителям, имеющим задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Комментарий общественников: исключить пункт. Работа с дебиторской задолженностью оплачивается в рамках предлагаемого УК тарифа за жилищную услугу. УК самостоятельно должна обрабатывать задолженность. Также в договоре собственники не дают своего согласия на передачу персональных данных никому кроме ООО «КрасИнформ».

Комментарий ГУК «Жилфонд»: в новой редакции типового договора управления данный пункт исключен.

3.2.9. Во время проведения ремонта общедомового имущества требовать от собственников, иных пользователей убрать (демонтировать) их имущество, мешающее проведению ремонта, а в случае невыполнения данного требования осуществить указанные действия самостоятельно без обязательств по его возврату в первоначальное положение (монтаж) и без компенсации неизбежных потерь (повреждений) такого имущества при демонтаже.

Комментарий общественников: имущество неприкосновенно, даже в тех случаях, когда оно мешает проведению ремонтных работ.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Данный пункт логичен, обоснован и законен.

Согласно п. 4 ст. 30 ЖК РФ “Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме”.

В силу п. 1.4 Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" граждане и юридические лица обязаны использовать помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; бережно относиться к жилищному фонду; выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования.

В соответствии с пунктами 10.6 СНиП 31-01-2003 и 9.6 СНиП 31-06-2009 собственник обязан обеспечить свободный доступ к арматуре стояков и магистральных сетей водоснабжения, необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома в соответствии с пунктами 10.6 СНиП 31-01-2003 и 9.6 СНиП 31-06-2009.

Очень часто встречаются случаи, когда жильцы закрывают в короба стояки водоснабжения, из-за чего невозможно выполнить их ремонт, что угрожает возникновением течей и затоплением квартир, расположенных ниже. В таком случае УК должна иметь возможность доступа к стояку, а так же, при необходимости, право разобрать короба, закрывающие сети.

Можно привести и другие примеры, например, размещение собственниками личного имущества в подвале (стайки, но не самовольные, а предусмотренные проектом дома), на фасадах (кондиционеры) и т.п.

Вышеуказанное условие договора не предполагает изъятия и (или) уничтожения имущества собственника. Имущество собственника, мешающее проведению ремонта общего имущества, которое сам собственник не позаботился убрать на время проведения ремонта, демонтируется УК, но не выбрасывается, а бережно храниться и возвращается собственнику по его первому требованию. Конституционное право собственности не нарушается, т.к. собственник не лишается своего имущества.

3.2.11. В период действия договора самостоятельно определить очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в зависимости от фактического технического состояния общего имущества, объема поступивших средств собственников, в том числе при невозможности исполнения обязательства - перенести исполнение данного обязательства на следующий год либо последующие периоды (планирование работ), что отражается в плане работ.

Комментарий общественников: условие позволяет управляющей компании свободно трактовать сроки выполнения решения общего собрания собственников, в том числе откладывать выполнение определенных собственниками работ на неопределенный срок.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией данного пункта предусмотрено:

“3.2.11. Определять очередность и сроки выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в соответствии со стандартами управления, утвержденными Правительством РФ”.

3.3. Управляющая компания уполномочена:

3.3.2. Предоставлять физическим и юридическим лицам на возмездной основе право использовать общее имущество собственников помещений многоквартирного дома, для этого, заключать от своего имени в интересах собственников помещений в многоквартирном доме договоры на предоставление общего имущества в пользование физическим и юридическим лицам…

Комментарий общественников: использование общего имущества должно осуществляться исключительно с согласия собственников и на условиях определенных собственниками. Также целесообразно предусмотреть возможность беспрепятственного ознакомления собственников с договорами, заключенными на использование общего имущества.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: полностью согласны с комментарием. Данные полномочия УК включаются в договор управления только в случае, если общее собрание собственников 2/3 голосов уполномочило УК представлять интересы собственников по вопросам пользования общим имуществом. В противном случае данный пункт в договор не включается.

Возможность беспрепятственного ознакомления собственников с договорами, заключенными на использование общего имущества обеспечена Стандартом раскрытия информации, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731, и Приказом Минстроя России от 22.12.2014 N 882/пр "Об утверждении форм раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами" (Форма 2.5. Сведения об использовании общего имущества в многоквартирном доме (заполняется по каждому используемому объекту общего имущества)).

Средства, поступившие на счет управляющей компании, от использования общего имущества собственников распределяются в следующем порядке: 70% - за содержание и текущий ремонт общего имущества, 30% - в качестве вознаграждения управляющей компании за организацию работы (заключение договоров, начисление и получение оплаты, претензионная работа, взыскание задолженности и т.п.).

Комментарий общественников: требование управляющей компании вознаграждения за ведение договорной работы фактически дублирует уже оплачиваемую собственниками договорную работу в рамках услуги по управлению.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: представление интересов собственников по вопросам пользования общим имуществом не является обязанность УК, поэтому не входит в плату за управление.

В соответствии со Стандартами управления, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416:

“4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

в) … подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора”.

Таким образом, в рамках услуги по управлению УК осуществляет подготовку предложений о передаче объектов общего имущества в пользование. Заключение, исполнение договоров на предоставление общего имущества в пользование, взыскание задолженности по ним не входят в Стандарты управления и не являются обязанность УК, однако, по решению общего собрания собственников данные функции могут быть переданы УК за отдельную плату (комиссионное вознаграждение УК). Если собственники не желают передавать данные функции УК, они вправе уполномочить любое иное лицо предоставлять общее имущество в пользование третьим лицам.

3.4. Собственник обязан:

3.4.6. Предоставлять управляющей компании сведения:

а) об изменении количества граждан, проживающих в жилом помещении, включая временно проживающих.

Количество проживающих в жилом помещении считается равным количеству зарегистрированных граждан, если только управляющая компания не располагает сведениями и документами об ином.

В случае не проживания зарегистрированного гражданина по адресу регистрации он сообщает о факте своего временного отсутствия в управляющую компанию в порядке и сроки, которые установлены Правилами предоставления коммунальных услуг.

Комментарий общественников: в соответствии с требованиями постановления Правительства №354 требование распространяется только на собственников помещений не оснащенных индивидуальными приборами учета.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: автор комментария забывает о том, что в случае непредставления потребителем показаний ИПУ начисление производятся по среднему, а через 6 месяцев - по нормативу на количество проживающих.

3.4.10. По просьбе ответственных лиц управляющей компании участвовать в мероприятиях по осмотру общего имущества многоквартирного дома, а также в составлении и подписании актов, касающихся деятельности управляющей компании по управлению, содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг, обеспечению безопасных и благоприятных условий проживания граждан.

Комментарий общественников: С целью исключения возможных приписок следует ограничить круг возможных подписантов актов до совета дома, либо уполномоченных ОСС лиц.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией данного пункта предусмотрено:

“3.4.10. Участвовать в мероприятиях по осмотру общего имущества многоквартирного дома, а также в составлении и подписании актов, касающихся деятельности управляющей компании по управлению, содержанию и ремонту, предоставлению коммунальных услуг, обеспечению безопасных и благоприятных условий проживания граждан. Данные функции могут быть возложены собственниками на председателя (членов) Совета дома”.

3.4.12. Обеспечивать сохранность и надлежащую техническую эксплуатацию установленных индивидуальных (квартирных, комнатных) приборов учета.

Потребитель в случае выхода прибора учета из строя (неисправности) обязан незамедлительно известить об этом управляющую компанию, сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены). В случае если требуется проведение демонтажа прибора учета, управляющая компания извещается о проведении указанных работ не менее чем за 2 рабочих дня. Демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж выполняются в присутствии представителя управляющей компании.

Если показания индивидуальных, общих (квартирных) или комнатных приборов учета представлены потребителем за несколько расчетных периодов, в течение которых произошло изменение тарифов на коммунальные услуги, начисление платы (доначисление) для таких потребителей производится по тарифам, действующим на последний день расчетного периода, за который были представлены показания приборов учета, если объем потребления коммунальной услуги за каждый месяц, в котором не были представлены показания приборов учета, не будет доказан потребителем.

Комментарий общественников: требование противоречит законодательству и интересам собственников.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: первый и второй абзацы никак не могут противоречить законодательству, т.к.  являются прямыми цитатами п. 81 и п. 81(13) Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354:

“81. Оснащение жилого или нежилого помещения приборами учета, ввод установленных приборов учета в эксплуатацию, их надлежащая техническая эксплуатация, сохранность и своевременная замена должны быть обеспечены собственником жилого или нежилого помещения.

81(13). Потребитель в случае выхода прибора учета из строя (неисправности) обязан незамедлительно известить об этом исполнителя, сообщить показания прибора учета на момент его выхода из строя (возникновения неисправности) и обеспечить устранение выявленной неисправности (осуществление ремонта, замены) в течение 30 дней со дня выхода прибора учета из строя (возникновения неисправности). В случае если требуется проведение демонтажа прибора учета, исполнитель извещается о проведении указанных работ не менее чем за 2 рабочих дня. Демонтаж прибора учета, а также его последующий монтаж выполняются в присутствии представителей исполнителя, за исключением случаев, когда такие представители не явились к сроку демонтажа прибора учета, указанному в извещении”.

Третий абзац определяет, каким образом УК должна производить начисления в случае, если потребитель своевременно не передает показания ИПУ и в этот период меняются тарифы на коммунальные услуги, поскольку данный вопрос прямо не урегулирован законодательством. Предлагаем автору комментария предложить иной законный вариант урегулирования данных отношений.

3.7. Собственник имеет право:

3.7.4. Требовать изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, в порядке, установленном Правилами предоставления коммунальных услуг, утвержденными Правительством Российской Федерации.

Комментарий общественников: собственник вправе требовать изменения размера платы в том числе и за некачественно оказанную коммунальную услугу.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: данный пункт именно это и предусматривает.

4.2. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников по предложению Управляющей компании, но не менее размера платы, установленного решением органа местного самоуправления для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, либо иного минимального размера платы, установленного действующим законодательством.

Комментарий общественников: условие ограничивает право собственников утверждать размер платы исходя из реальной необходимости компенсации затрат на содержание общего имущества в доме.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: новой редакцией данного пункта предусмотрено:

“4.2. Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества утверждается решением общего собрания собственников с учетом предложения управляющей компании, но не ниже минимального размера платы, установленного действующим законодательством.

Стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества устанавливается с учетом состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также исходя из минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, иных требований законодательства РФ”.

Фраза “но не ниже минимального размера платы, установленного действующим законодательством” включена потому, что в Государственной думе РФ в настоящее время рассматривается законопроект, согласно которому субъектам РФ будет предоставлено право устанавливать минимальный размер платы за жилое помещение на территории региона и (или) соответствующего муниципального образования, чтобы исключить злоупотребления со стороны собственников, необоснованно занижающих размер платы путем принятия на общих собрания решений о размере платы, заведомо не обеспечивающем возможность выполнения на доме минимального перечня работ по содержанию.

4.2.2. Стоимость услуг по управлению многоквартирным домом устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт (в т.ч. НДС).

Доля средств, направляемых за содержание общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт.

Доля средств, направляемых на текущий ремонт общего имущества, устанавливается в размере ___% от размера платы за содержание и ремонт. Итого 100%.

В случае изменения перечня работ по содержанию, выполнимых управляющей компанией в отношении многоквартирного дома (в связи с изменением состава общего имущества, новым требованиями законодательства и пр.) управляющая компания имеет право перераспределить на соответствующую величину процентное соотношение между средствами, направляемыми на содержание, и средствами, направляемыми на текущий ремонт, без дополнительного согласования с собственниками помещений. Информация о произошедших изменениях доводиться до сведения собственников согласно стандарту раскрытия информации.

Комментарий общественников: при обозначенной постановке вопроса управляющая компания может без согласования с собственниками сократить объем отчислений на текущий ремонт до 0, и, опираясь на другие пункты договора собирать средства на текущий ремонт дополнительными составляющими платежки.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: по результатам обсуждения проекта договора управления совместно с администрациями районов, Краевым центром подготовки кадров строительства, ЖКХ и энергетики, Ассоциации Содействия Председателям Советов Многоквартирных Домов города Красноярска, председателями советов домов в типовую форму договора управления внесены существенные изменения и дополнения, в том числе следующие:

“4.2.1. На момент заключения настоящего договора размер платы за жилое помещение составляет __,__ руб. с кв.м. общей площади помещения собственника в месяц.

4.2.2. Плата за услуги, работы по управлению многоквартирным домом устанавливается в размере ___% от размера платы за жилое помещение, указанного в п. 4.2.1. настоящего договора.

Плата за услуги, работы по содержанию многоквартирного дома устанавливается в размере ___% от размера платы за жилое помещение.

Плата за работы по текущему ремонту многоквартирного дома устанавливается в размере ___% от размера платы за жилое помещение.

Структура платы за жилое помещение на момент заключения договора определена в Приложении №6 к настоящему договору.

4.2.3. В случае изменения объема, перечня и (или) периодичности работ по содержанию, выполняемых управляющей компанией в отношении многоквартирного дома, в связи с изменением состава (характеристик, уровня износа) общего имущества либо новыми требованиями законодательства, управляющая компания имеет право перераспределить на соответствующую величину процентное соотношение между средствами, направляемыми на содержание, и средствами, направляемыми на текущий ремонт, без дополнительного согласования с собственниками помещений. О произошедших изменениях и причинах, вызвавших необходимость перераспределения средств, управляющая компания информирует председателя Совета дома.

В случае изменения объема, перечня и (или) периодичности работ по содержанию, выполняемых управляющей компанией в отношении многоквартирного дома, в связи с чрезвычайными климатическими условиями или необходимостью устранения последствий аварий, произошедшими не по вине управляющей компании, в т.ч. на внешних сетях ресурсоснабжения, управляющая компания имеет право временно (на период возникшей необходимости) перераспределить на соответствующую величину процентное соотношение между средствами, направляемыми на содержание, и средствами, направляемыми на текущий ремонт, без дополнительного согласования с собственниками помещений. О произошедших изменениях и причинах, вызвавших необходимость перераспределения средств, управляющая компания информирует председателя Совета дома.

4.2.4. В случае оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества не в полном объеме или с существенным нарушением качества, управляющая компания осуществляет перерасчет по невыполненным работам или работам ненадлежащего качества и по согласованию с Советом дома направляет высвободившееся денежные средства на текущий ремонт либо на дополнительное выполнение работ по содержанию”.

Таким образом, УК не может самовольно  расходовать деньги текущего ремонта на финансирование дополнительных работ по содержанию. Это допускается только в строго ограниченных случаях. Например, на момент заключения договора управления в доме отсутствовал ОПУ. УК устанавливает ОПУ. Возникает потребность обслуживать ОПУ, для чего необходимо заключить договор со специализированной организацией. Возникают дополнительные расходы. В целом, расходы на содержание дома увеличиваются. В таком случае УК финансирует обслуживание ОПУ за счет части средств текущего ремонта до момента пересмотра размера платы или пересмотра распределения платы по статьям затрат на общем собрании собственников.

4.2.3… В случае, если после заключения настоящего договора управления законодательством на управляющую компанию будут возложены новые (дополнительные) обязанности или функции, выполнение которых потребует дополнительных финансовых затрат (не учтенных в цене договора и обязательствах управляющей компании на момент его заключения), управляющая компания вправе выставить собственникам после предварительного (за 1 месяц) уведомления в квитанциях дополнительный платеж с обоснованием и описанием причин и обстоятельств, повлекших возникновение дополнительных расходов в интересах собственников.

Комментарий общественников: пункт противоречит интересам собственников и позволяет управляющей компании выставлять собственникам дополнительные платежи без решения общего собрания и обсуждения обоснованности затрат.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Данный пункт логичен, обоснован и законен. См. Постановление Президиума ВАС РФ №6464/10 от 29.09.2010.

Откуда УК должна брать средства, если после утверждения размера платы и заключения договора управления изменяется законодательство и на УК возлагаются дополнительные обязанности, требующие финансовых затрат (например, ранее было введено обязательное страхование лифтов)?

Управляющая компания имеет право самостоятельно определять в рамках платы за содержание (внутри составляющей платы за содержание) стоимости по видам работ / услуг в зависимости от целесообразности расходования денежных средств, рыночных условий и иных обстоятельств по усмотрению управляющей компании. При этом управляющая компания несет всю полноту ответственности за качество и полноту оказываемых по договору услуг / выполняемых работ по содержанию.

Комментарий общественников: допустимо пока это не касается составляющей по накоплениям на текущий ремонт.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Данный пункт логичен, обоснован и законен, подтвержден судебной практикой. Данное положение никак не связано с накоплениями на текущий ремонт.

4.3. Плата на текущий ремонт носит накопительный характер. Управляющая компания ежегодно формирует план работ по текущему ремонту в рамках собранных средств текущего ремонта. Виды и объемы работ по текущему ремонту, не обеспеченные накоплениями в текущем году, ставятся в план работ последующих периодов (до момента накопления необходимых средств) либо вопрос об определении источника финансирования выполнения необходимых работ по текущему ремонту выносится на рассмотрение общего собрания собственников.

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников. За счет масштабов компании целесообразно требовать дофинансиорвание и рассрочку оплаты выполненных работ в течение времени действия договора.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: Комментарий выглядит крайне непрофессионально, его автор прекрасно понимает, что перекрестное субсидирование ремонтов недопустимо.

Плата за управление и плата за содержание не носят накопительного характера и не предполагают образование переходящих остатков денежных средств (действуют положения п.1 ст. 710 ГК РФ).

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников и позволяет управляющей компании без фактического выполнения работ забирать средства собственников для нужд самой компании в т.ч. в качестве прибыли.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: по результатам обсуждения проекта договора управления совместно с администрациями районов, Краевым центром подготовки кадров строительства, ЖКХ и энергетики, Ассоциации Содействия Председателям Советов Многоквартирных Домов города Красноярска, председателями советов домов данный пункт договора исключен. В договоре отражен принцип, согласно которому любая экономия по содержанию остается на счете дома.

В плату за управление не входит вознаграждение управляющей компании за выполнение работ (функций) по организации предоставления общего имущества в пользование.

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников, т.к. ведение договорной работы по общему имуществу уже учтен в рамках управленческой услуги.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: представление интересов собственников по вопросам пользования общим имуществом не является обязанность УК, поэтому не входит в плату за управление.

В соответствии со Стандартами управления, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416:

“4. Управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов:

в) … подготовка предложений о передаче объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в пользование иным лицам на возмездной основе на условиях, наиболее выгодных для собственников помещений в этом доме, в том числе с использованием механизмов конкурсного отбора”.

Таким образом, в рамках услуги по управлению УК осуществляет подготовку предложений о передаче объектов общего имущества в пользование. Заключение, исполнение договоров на предоставление общего имущества в пользование, взыскание задолженности по ним не входят в Стандарты управления и не являются обязанность УК, однако, по решению общего собрания собственников данные функции могут быть переданы УК за отдельную плату (комиссионное вознаграждение УК). Если собственники не желают передавать данные функции УК, они вправе уполномочить любое иное лицо предоставлять общее имущество в пользование третьим лицам.

4.6. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным (истекшим).

Собственник обязан произвести оплату по квитанции за жилищные и коммунальные услуги до десятого числа месяца, следующего за расчетным (оплачиваемым).

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников, получающих заработную плату/пенсию после 10-го числа. Жилищный кодекс РФ позволяет решением общего собрания собственников самостоятельно утвердить удобную дату внесения платежа.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: автор комментария ошибается.

Согласно п. 1 ст. 155 ЖК РФ “Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов ТСЖ, ЖК или иного специализированного потребительского кооператива”.

Общее собрание собственников помещений не уполномочено устанавливать срок платежа по своему усмотрению.

Указание в договоре срока “до 10 числа” никак не ущемляет права собственников, получающих заработную плату/пенсию после 10-го числа, т.к. согласно п. 14 ст. 155 ЖК РФ пеня за первый месяц просрочки не начисляется.

4.8. Платежные документы…

Платежный документ может также содержать информационную и (или) рекламную часть на оборотной стороне.

Комментарий общественников: собственники вправе получать вознаграждение за размещение рекламной информации на обороте присылаемого платежного документа.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: по сути, так и происходит. Если собственники и УК разрешают организации, которой поучена печать квитанций, занимать оборотную сторону рекламой, то стоимость печати платежного документа за счет этого снижается, что позволяет больше денежных средств из размера платы выделять для текущего ремонта. Данный пункт полностью соответствует интересам собственников.

5.7. Управляющая компания несет ответственность за ненадлежащее содержание и ремонт общего имущества, нарушение качества предоставления потребителю коммунальных услуг; вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу потребителя вследствие недостатков работ по содержанию и ремонту общего имущества, несоответствия качества коммунальных услуг.

Комментарий общественников: управляющая компания также несет ответственность за действия третьих лиц, привлеченных управляющей компаний для выполнения работ и оказания услуг.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: абсолютно верно. Однако данное положение следует из законодательства (ГК РФ) и не требует специального закрепления в договоре управления.

5.10. Особенности ограничения или приостановления предоставления коммунальной услуги в связи с неполной оплатой:

В случае уклонения потребителя от получения уведомления, вручаемого нарочно под расписку, составляется акт об отказе в приеме уведомления (отказ от получения, отказ от росписи), подписанный представителем управляющей компании и не менее чем 2 другими потребителями, проживающими в данном доме, либо иными незаинтересованным лицами.

Комментарий общественников: ограничение и приостановка коммунальной услуги должна осуществляться в строгом соответствии с требованиям Правил предоставления коммунальных услуг.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: данный пункт полностью соответствует Правилам предоставления коммунальных услуг. П. 119 Правил указывает, что в договоре управления стороны могут самостоятельно определить порядок ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг должникам. На практике зачастую должники уклоняются от получения уведомлений об ограничении или приостановлении предоставления коммунальных услуг. Чтобы исключить злоупотребления с их стороны, в договоре управления предусмотрено данное положение.

7.1. Договор считается заключенным с даты его подписания сторонами. При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов всех собственников помещений, выступают в качестве стороны договора.

Договор заключен сроком на 5 лет с момента заключения.

Комментарий общественников: договор может быть заключен на срок от 1 года до 5 лет. Целесообразно заключать договор на продолжительный срок с той управляющей компанией, которая уже зарекомендовала себя с лучшей стороны.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: срок, на который заключается договор управления, определяется решением общего собрания собственников.

7.4. Расторжение договора в одностороннем порядке допускается в случаях и порядке, которые предусмотрены законодательством РФ и настоящим договором.

Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, если управляющая компания не выполняет условий такого договора (если иные основания одностороннего отказа от договора по инициативе собственников не предусмотрены законодательством), и принять решение о выборе иной управляющей компании или об изменении способа управления данным домом.

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников. Расторжение договора должно проходить в строгом соответствии с требованиями законодательства.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: данный пункт соответствует п. 8.2. ст. 162 ЖК РФ, согласно которому:

“8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом”.

7.5. Управляющая компания вправе расторгнуть настоящий договор (односторонне отказаться от исполнения договора) в связи с существенным изменением обстоятельств, предусмотренных гражданским и жилищным законодательством, а также при систематическом неисполнении собственниками помещений обязательств по оплате: если суммарный размер задолженности собственников по настоящему договору за последние 12 календарных месяцев превысит начисления по дому за один месяц;

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников. Обязанность управляющей компании по работе с должниками оплачивается собственниками в рамках ежемесячных платежей.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: в новой редакции типового договора управления данный пункт исключен. Из договора исключены основания одностороннего расторжения договора управления по инициативе УК.

в случае систематического непринятия собственниками решений об утверждении работ и услуг,

Комментарий общественников: пункт не соответствует интересам собственников. Законом не установлено обязанности проведения общих собраний, за исключением ежегодного общего собрания.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: в новой редакции типового договора управления данный пункт исключен. Из договора исключены основания одностороннего расторжения договора управления по инициативе УК.

а также их стоимости; в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в установленном законом порядке (в таком случае порядок действий и обязательства органа местного самоуправления по решению вопросов переселения граждан из аварийного жилого фонда регламентированы Постановлением Правительства от 28.01.2006г. № 47, а также нормативно-правовыми актами Красноярского края и г. Красноярска).

При расторжении договора, а также по окончании срока его действия управляющая компания производит сверку расчетов по договору. Сумма превышения платежей, полученных управляющей компанией от плательщиков в счет вносимой ими платы по договору, над стоимостью выполненных работ и оказанных услуг до даты расторжения договора, возвращается непосредственно плательщикам, внесшим соответствующую плату, если иной порядок не предусмотрен действующим законодательством. Задолженность собственников перед управляющей компанией, имеющаяся на дату расторжения договора, подлежит оплате на основании итогового платежного документа (квитанции), предоставляемой управляющей компанией собственникам за последний полный либо неполный месяц осуществления управления домом либо на основании иного итогового или корректирующего документа (квитанции, счета, уведомления), предоставляемого позднее (по факту полного выявления и распределения расходов по жилищным и коммунальным услугам).

Комментарий общественников: пунктом не предусмотрена обязанность управляющей компании осуществлять возврат средств ежегодной корректировки платы за отопление.

Комментарий ГУК «Жилфонд»: в новой редакции типового договора управления данный пункт исключен. Из договора исключены основания одностороннего расторжения договора управления по инициативе УК.

Корректировка платы за отопление осуществляется ежегодно на основании Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам", а не на основании договора управления.